Construção Mercado – Negócios de Incorporação e Construção

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20 – CONSTRUÇÃO MERCADO 188 – MARÇO 2017 -ILUSTRAÇÃO AMANDA FAVAL’

Certificações – sustentáveis
Especialistas apontam razões para o crescimento dos selos verdes na construção. Taxa de vacância menor e valor de revenda maior ajudam a entender o interesse pelo tema. Veja também o que dá e o que não dá para certificar Por Alexandra Gonsalez

Entre 2015 e 2016, a procura pela certificação ambiental de construções continuou crescendo no Brasil, apesar do momento de crise no setor. Agora, a expectativa é de expansão a partir de 2017.

No país, os principais selos que atestam o grau de comprometimento dos empreendimentos com o meio ambiente e a responsabilidade social são o Leed (Leadership in Energy and Environmental Design), a partir da certificação francesa Démarche HQE (flaute Qualité Environnementale), obtido por meio da GBC Brasil (Green Building Council), com base nos Estados Unidos; e o Aqua-HQE, desenvolvido e aplicado no Brasil exclusivamente pela Fundação Vanzolini.

Essas certificações não são obrigatórias pela legislação brasileira, mas a busca por elas é fomentada tanto por uma necessidade de colaborar com o meio ambiente quanto de reduzir custos operacionais e melhorar a imagem das empresas no mercado. Os selos atestam que um empreendimento adota medidas sustentáveis e ecologicamente corretas na obra e no cotidiano do edifício.

E pode virar commodity na hora da venda e da revenda do imóvel. Em 2016, um estudo feito com base nos dados do Geoimóvel, dos mercados corporativos do Rio de Janeiro e São Paulo, comparou o comportamento dos ativos classificados como A e A+, que possuem equivalência com os empreendimentos com certificação Leed.

A pesquisa apontou que a taxa de vacância de edifícios certificados no Rio de Janeiro foi 7% menor do que naqueles sem certificação. Em São Paulo, esse índice sobe para 9,5%. A pesquisa também mostrou que os empreendimentos certificados agregam valor ao investimentos para locação. No Rio de Janeiro, os valores são em média R$ 28,9/m2/mês mais altos do que os não certificados.

Para São Paulo, os certificados aumentam, em média, R$ 10,4/m2/mês o valor do preço pedido de locação. Os números se referem ao segundo trimestre de 2016. Essa grande procura pelos selos ver-
des coloca, hoje, o Brasil em lugar no ranking mundial de certificações Leed, atrás de Estados Unidos, China e índia. Na América Latina, somos o país líder.

“Desde 2007, quando os processos come-çaram no Brasil, registramos 1.225 projetos, e 393 já foram certificados até dezembro de 2016”, afirma Felipe Faria, diretor executivo da GBC Brasil, certificadora Leed.

O executivo conta que há projetos em todos os estados brasileiros, exceto em Tocantins. Por sua vez, a certificação Aqua-HQE, lançada em 2008, fechou 2016 com 427 prédios certificados. Segundo Bruno Casagrande, responsável pelo desenvolvimento de negócios de certificação Aqua-HQE na Fundação Vanzolini, a mentalidade do construtor vem mudando bastante nos últimos anos.

“Hoje, muitos empresários estão incorporando a questão da sustentabilidade no DNA da empresa e já fazem questão de adotar esse comportamento como ferramenta de gestão”, diz. Em 2014, o Aqua-HQE foi totalmente adaptado para as necessidades específicas do mercado nacional, promovendo a fusão entre os referenciais técnicos brasileiros e franceses.

Custo-benefício das certificações

Esse cenário aponta para um momento de mudança do setor, quando os interesses econômicos se unem aos ambientais. Isso porque, apesar de o custo da construção ser de 0,5% a 15% mais caro, em média, a valorização estimada na revenda é de 10% a 20%, além de o investimento proporcionar até 30% de redução no valor do condo-mínio e diminuição média de 9% no custo de operação durante toda a vida útil do imóvel, de acordo com dados da GBC Brasil, da Fundação Vanzolini e de pesquisas da consultoria Colliers International.

Felipe Faria, da GBC Brasil, explica que o custo é determinado pela antecedência de projeto, tamanho do empreendimento, experiência da equipe interna de projeto em gestão ambiental, quanto se pretende investir, técnicas e tecnologias que serão adota-das, estudo integrado, consultorias e a certificação em si.

Em praticamente todas as incorporadoras de alto padrão no país as certificações já não são mais um diferencial. “Fazem parte do cotidiano estratégico, como na Cyrella, na Tishman Speyer, na São Carlos, na W Torres, por exemplo”, diz Faria. Mesmo assim, os prédios verdes ainda representam menos de 2%, em média, de todos os lançamentos imobiliários que surgem diariamente nas cidades brasileiras, de acordo com o GBC. “Ainda há resistência, até por parte de construtoras renornadas. Entretanto, a maioria deseja a certificação, está buscando informações sobre isso, a fim de obter financiamentos externos para seus projetos”, conta Bruno Casagrande, da Fundação Vanzolini.

É uma questão cultural. “Na França, esses selos são obrigatórios para qualquer construção. Lá não se vende nada sem certificação.” Casagrande acredita que essa cultura ainda irá se disseminar com força no Brasil. “Também precisamos de políticas públicas que incentivem a demanda pelos selos.

Linhas de crédito específicas para os processos de certificação, tanto públicas quanto privadas, além de incentivos fis-cais”, completa. Casagrande explica que alguns empresários se animaram após 2014, quando construtores de green buildings começaram a sair espontaneamente na mídia em reportagens sobre “prédios verdes”, pois queriam a mesma divulgação.

Porém, nem todos estavam dispostos a dedicar tempo e dinheiro às mudanças necessárias para obter as certificações e só desejavam usar os selos para campanhas de marketing, gerando o termo greenwashing, ou maquiagem verde. “A expressão refere-se ao mau uso dos conceitos de sustentabilidade na construção civil e ao ‘joio do trigo’ entre consultores e certificadores”, afirma Luiz Henrique Ferreira, diretor da Inovatech Engenharia, consultor de sus-tentabilidade na construção.

De acordo com Ferreira, nem todos são sérios, e o construtor que apenas se preocupa com o marketing, praticando o greenwashing, não se garante no mercado com um selo qualquer.

Para Marcelo Nudel, arquiteto e diretor da Ca2 Consultores Ambientais Associados, o Brasil está engatinhando na busca de certificações e o volume de obras que obedecem apenas às normas básicas ainda é muito alto.

“Austrália, Reino Unido, Alemanha e Singapura são países que investem muito em construções sustentáveis”, diz. Nudel também afirma que nas legislações desses países já estão embutidas as exigências fornecidas pelas certificadoras, vinculando-as naturalmente à cultura de construção.

Segundo Marcelo Nudel, as construtoras brasileiras começaram a investir em certificações não obrigatórias há uma década, mas tudo vinha de fora, com parâmetros estrangeiros, o que complicava a adaptação local.

“Até 2013, vivemos um boom econômico e imobiliário, ao mesmo tempo que os primeiros prédios certificados já tinham passado por um processo de adaptação.” Após 2014, todos os grandes empreendedores aderiram às certificações e as incorporadoras de peso montaram equipes internas de gestão ambiental de obras. “Esse foi um sinal de maturidade, pois manter equipe própria atende às demandas da cultura da empresa e facilita todo o processo”, afirma Nudel.

Uma das companhias que seguiram esse caminho foi o Grupo Toctao, de Goiás, que atua em diferentes setores da engenharia, como prestação de serviços de construção, energia, concessão de saneamento, urbanismo e incorporação imobiliária.

Cinthia Martins, gestora ambiental do grupo, conta que a empresa começou a investir em sustentabilidade em 2007. “Começamos a obra de um condomínio residencial em Goiânia e pensamos em impactar menos a área no entorno.”

Com base nessa premissa, a construtora desenvolveu também um sistema de reaproveitamento da água da chuva para descargas, com armazenagem debaixo da quadra de esportes. “A partir daí, outras obras surgiram, mas a questão já estava incorporada”, diz a gestora.

Retomo do investimento Cinthia Martins afirma que hoje as principais obras do grupo têm surgido graças aos selos. “Nossos parceiros mais sólidos nos procuram justamente porque somos certificados, auditados anualmente por organismos independentes, que nos atestam sobre aquilo que afirmamos oferecer.”

Para ela, as certificações dão segurança aos investidores. Cinthia explica que quem constrói um shopping center, por exemplo, tem vários agentes financiadores, além da mídia voltada ao empreendimento. “Esse player exige eficiência técnica, de prazos e qualidade. E a segurança de que não terá nenhum passivo ambiental ou social para enfrentar no futuro.” A executiva explica que esse cliente também deseja manter o melhor dos relacionamentos com a vizinhança, do primeiro tapume da obra instalado até a inauguração das lojas.

Hoje, o grupo traz em seu portfólio prêmios como o CBIC de Responsabilidade Social 2015 e 2013, e o CBIC de Inovação e Sustentabilidade 2016. “Tudo isso veio graças a um investimento direto em consultoria, treinamento, mudanças internas”, diz a gestora.

Cinthia afirma que há um trabalho constante de monitoramento de água, ruído, ar, contratos externos e o custo com a equipe de controle ambiental, formada por dez profissionais. “Estamos sempre pesquisando soluções com foco na inovação tecnológica para a empresa. Mantemos um auditor ambiental em cada obra.”

Cinthia acredita que a área terá cada vez mais protagonismo dentro das construtoras de todos os portes. “Quem não investir seriamente vai perder clientes. As certificações espontâneas dão um parâmetro de mudança e colocam a empresa à frente dos concorrentes”, afirma. Mas ela faz um alerta: é preciso aplicar as normas todos os dias, não apenas na véspera da auditoria, como algumas empresas que praticam o greenwashing costumam fazer.

“Nossos sistemas funcionam, a redução de custos é efetiva em todo momento. As normas fazem parte de nosso cotidiano, são reais”, diz. Cinthia esclarece que há um trabalho interno intenso, que vai muito além de contratar uma consultoria, solicitar a certificação e depois não investir mais em sustentabilidade.

A construtora mineira MRV é outro exemplo de adesão à onda verde. Ao construir empreendimentos para o pro-grama Minha Casa Minha Vida, do governo federal, decidiu expandir as ações de sustentabilidade nas obras e nos apartamentos para mostrar aos clientes que era diferente, mas sem mexer nos preços, que são tabelados.

A empresa passou a usar madeira certificada e de reflorestamento, reduziu o consumo de energia, promoveu nos projetos de apartamentos a iluminação natural e a eficiência energética. “Começamos o processo de adoção de selos ambientais em 2010, com um piloto de gestão de resíduos”, conta José Luiz da Fonseca, gestor executivo de Segurança, Saúde e Meio Ambiente na MRV, responsável por conduzir a implantação dos selos ambientais na companhia.

Atualmente, a equipe de Fonseca conta com 500 profissionais que atendem às demandas das obras em todo o território nacional. “Nos últimos três anos, a MRV investiu RS 800 mil em certificações abrangendo consultorias, auditorias, sistemas, gestão de documentos”, afirma o executivo.

Segundo ele, para cada real investido em certificações, o retorno é de R$ 3 a RS 4. “Com as certificações reduzimos a zero as multas ambientais da empresa.” A companhia também economizou 48% com gastos em exames ocupacionais e teve 15,21% registros a menos de acidentes com mais de 15 dias de afastamento.

Outra estratégia foi desenvolver os próprios selos verdes: MRV + Verde e Obra Verde MRV, que geraram redução de 12% nos gastos e no descarte de resíduos. “Queríamos alinhar as normas do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat às ações das certificadoras”, diz Fonseca.

O selo MRV + Verde reconhece as soluções sustentáveis realizadas nos empreendimentos junto aos moradores e inclui ações de adequação às condições físicas do terreno, dispositivos economizadores, de desempenho térmico e acústico que aten-dem às exigências de conforto térmico especificadas na Norma de Desempenho NBR 15575.

Já o selo Obra Verde MRV observa essas ações nos canteiros de obra com o objetivo de diminuir o impacto da construção no meio ambiente e melhorar a qualidade de vida dos funcionários. Fonseca afirma que, em três anos fazendo certificações, a empresa emitiu mais de 800 documentos, que vão sofrendo ajustes à medida que as normas entram em conformidade.

“Passamos por audito-rias a cada seis meses, em regime de manutenção, e a cada três anos fazemos a macro pós-certificação, como exigem todos os selos.” Para o executivo, esse é um caminho sem volta, urna necessidade do setor. “Somos uma empresa de capital aberto, e muitas das certificações voluntárias são exigidas pelos financiadores, que se sentem mais seguros”, afirma.

De acordo com Fonseca, o cliente final ainda não se dá conta de todos os benefícios de um imóvel mais sustentável e continua decdindo a compra da casa própria pelo preço mais baixo — geralmente 5% a menos, nos imóveis do programa MCMV. “Acredito que esse quadro mude em breve, quando os atuais moradores perceberem que esse valor agregado tem um impacto positivo na conta de água, luz, no conforto térmico e acústico”, completa Fonseca.

Certificar é sempre a solução? De acordo com Marcelo Nudel. da Ca2 Consultores Ambientais Associados, um processo de consultoria leva o tempo que o projeto durar, em média de dez a 12 meses, mais o período de emissão da documentação pela certificadora.

“O consultor observa o projeto, orienta a demanda, seleciona a melhor empresa certificadora para cada ação e produz as diretrizes para o projeto ser desenvolvido dentro da empresa”, explica. Ao longo das fases, há revisões periódicas e, eventualmente, algumas estratégias podem mudar. Segundo Nudel, nem todas as construtoras precisam de certificação.

Ele diz que o consultor precisa ser ético para não recomendar a certificação quando a empresa não tem porte, equipe interna e recursos para investir nas conformidades exigidas pelos selos, incluindo profissionais capacitados para treinar, controlar e mudar práticas de obras.

“Nem sempre é o porte, muitas vezes é a mentalidade da companhia que inviabiliza a certificação. É preciso querer mudar, senão é apenas greenwashing.” Nesse caso, afirma o consultor, as chances de dar errado são enormes, porque dificilmente a empresa cumprirá as regras exigidas.

Luiz Henrique Ferreira, da Inovatech Engenharia, afirma que há três tipos de empresa que buscam certificações ambientais. A primeira recorre à chancela de sustentabilidade como um diferencial competitivo no mercado.

A segunda entende a certificação como uma ferramenta de gestão e segue todos os processos, investindo nesse nicho internamente. E a terceira observa a certificação como uma ferra-menta de gestão de riscos, interessante para obter financiamentos.

“Dependendo do perfil de cada companhia, o processo de certificação se dará de um jeito”, diz. Segundo Ferreira, as empresas que se certificaram pela primeira vez há dez anos agora colhem os frutos desse investimento, independentemente do objetivo inicial da certificação. Ele afirma que, aquelas que se anteciparam e usaram legitimamente as certificações como ferramenta de market-ing, hoje têm retorno econômico e de imagem. “Muitos players sérios entraram após 2012, e os resultados já começaram a surgir.

E quem só desejava fazer greenwashing desistiu do processo.” De acordo com o consultor da lnovatech, certificação pressupõe envolvi-mento intenso e constante do cliente. Ele pode contratar uma consultoria para estar em conformidade com as regras no momento da auditoria, mas não irá se preocupar com o futuro.

“Desse jeito não funciona e os resultados não serão duradouros”, completa. Ferreira acredita que o mercado vive atualmente um momento mais maduro e cauteloso. “É hora de mensurar a sustentabilidade além da certificação. Mostrar os resultados para o usuário
final na diminuição da conta do condomínio, na economia de água e luz de cada unidade.”

Marcelo Nudel, da Ca2, também pensa assim. “Vivemos um primeiro momento pós-certificação, uma vez que o selo em si não determina a plenitude sustentável de um empreendimento.” Para o consultor, na última década o Brasil saltou em melhorias na oferta de produtos sustentáveis, como madeira, tintas, bacias sanitárias, chuveiros, materiais com base reciclável, entre outros.

“Ao mesmo tempo, o mercado se capacitou para trabalhar com a gestão ambiental”, diz. Ele afirma que há uma nova geração de arquitetos, engenheiros, técnicos, empreendedores e trabalhadores de base que está sendo formada desde criança com outra mentalidade.

“São pessoas que de fato acreditam na causa da sustentabilidade e observam seus efeitos na sociedade.” Segundo Nudel, esses profissionais estão assumindo postos em todos os setores da indústria construtiva e, em uma década, o segmento irá se renovar naturalmente com uma mentalidade sustentável autêntica.

O futuro dos selos Entre os empreendimentos que investem em certificações verdes, há de tudo um pouco. Edifícios comerciais, residenciais, industriais e até os estádios da Copa de 2014 foram registrados para a certificação Leed, tanto nas novas construções quanto nas reformas.

Segundo Felipe Faria, diretor executivo da GBC, de 2013 para cá a demanda por certificação Leed se expandiu para o setor público, como escolas, museus, hospitais, agências bancárias. E também para os mesmos segmentos de empreendimentos privados.

“Grandes clientes de outros setores têm feito o mesmo, como Coca-Cola, Starbucks, Renner e O Boticário”, completa. Além de Leed e Casa Azul, a empresa está desenvolvendo o certificado Well no Brasil, ligado à saúde e ao bem-estar no ambiente construído.

Para o diretor da GBC, está despontando uma visão de modelo de negócios que prevê a inclusão de custos de operação de gestão ambiental e certificações na análise total do investimento. “Em um prédio novo, de alto padrão em São Paulo, por exemplo, esse custo pode ficar em até 15%”, afirma.

Quando a obra termina, ele é repassado para o condomínio e gera a demanda do built to suit uma operação imobiliária em que a construção de um determinado imóvel é feita sob medida para um futuro locatário que, por sua vez, se compromete a alugar o imóvel depois de pronto, delegando a administração também à incorporadora.

Esse tipo de negócio mantém a incorporadora à frente daquele edifício por pelo menos 20 anos. “Logo, um prédio mais enconômico, sustentável e funcional oferece a possibilidade de enconomia à empresa desde o princípio”, afirma Faria.

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